หัวข้อ : การทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร ข้อความ : ต่อจากจดหมายฉบับวันอังคารที่แล้ว ซึ่งได้แนะนำขั้นตอนการตรวจสอบการทำสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านจัดสรร ในเบื้องต้นผู้ขายให้ผู้ซื้อวางเงินจองก่อน ปัจจุบันนี้การวางเงินจองค่อนข้างสูงประมาณ 10,000-50,000 บาท ซึ่งหากวางเงินจองเต็มจำนวนไปแล้วโอกาสไม่ซื้อค่อนข้างยาก ดังนั้นอยากแนะนำว่าควรขอลดเงินจองไว้ก่อน ซึ่งหากต้องการซื้อจริงๆ อาจต่อรองแนะนำไว้เพียง 5,000 บาท เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจก่อนเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะหากไม่ซื้อจริง ๆ และเขาไม่คืนเงินให้ก็ยอมรับ เสียค่าโง่และตัดสินใจเร็วไปเสียหายไม่มาก เมื่อมีการวางเงินจองไว้แล้ว ผู้ขายมอบเอกสารชุดหนึ่งให้เซ็น ส่วนใหญ่เกี่ยวกับรูปแบบของบ้านและขั้นตอนการวางเงินในลำดับต่อไป ซึ่งผู้ซื้อต้องตรวจสอบหนังสือสัญญาที่ได้รับ โดยอ่านให้เข้าใจความหมายทุกตัวอักษรก่อนที่จะลงลายมือชื่อ ลงในเอกสารแต่ละฉบับ ไม่ควรไปซื้อและวางเงินเพียงผู้เดียว ควรมีผู้รู้เรื่องไปด้วย เพราะถ้าอ่านแล้วยังไม่เข้าใจจะได้ปรึกษาหรือสอบถามผู้ขายโดยไม่ต้องเกรงใจ หากสงสัยในเรื่องใดต้องตกลงกันให้เป็นที่แน่นอนเสียก่อน มิฉะนั้นจะต้องเป็นผู้เสียเปรียบในการทำสัญญาได้ เช่น หากสถาบันการเงินที่ขอกู้ไม่ได้ ผู้ขายต้องคืนเงินจองหรือเงินดาวน์ที่ชำระให้ หรือหากมีการเลื่อนการชำระเงินไม่ตรงตามสัญญาออกไปก่อนที่จะชำระเงิน ก็ให้ผู้ขายแก้ไขวันเวลาที่ขอเลื่อนออกไปให้เรียบร้อยเสียก่อนที่จะวางเงินจองเต็มจำนวน เพราะการยืดหยุ่นผ่อนปรนซึ่งกันและกันเพราะผู้ขายอยากขายได้และผู้ซื้อต้องการยืดระยะเวลาวางเงินออกไปโดยไม่แก้ไขให้เรียบร้อย ต่อมาภายหลังเมื่อมีการยกเลิกมักจะเอาข้อกำหนดตามสัญญามาว่ากันมากกว่าคำนึงถึงการที่ได้ตกลงยืดหยุ่นกันไว้ แบบบ้านที่ทำสัญญาถูกต้องตามตัวอย่างที่โฆษณาหรือไม่ ใช้วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างระบุไว้อย่างไรบ้าง รูปแบบของรั้ว หรือการจัดสวน มีสาธารณูปโภคอย่างไรบ้าง ควรตรวจและสอบถามเพราะมีผู้ดำเนินการบางรายอาจทำแบบบ้านอย่างหนึ่งไว้ให้ชม แต่เวลาทำสัญญาได้มีการเปลี่ยนแปลงรายการในรายละเอียดบางประการซ่อนไว้ หากไม่ตรวจสอบให้ละเอียดทำให้ไม่ทราบ หากรายการใดไม่เอาก็ควรเขียนไว้ให้ชัด เช่น ไม่เอารั้วเพราะจะสร้างรั้วอัลลอยเอง ไม่เอาวอลเปเปอร์เพราะจะทาสีรักษาง่ายกว่า เป็นต้น เพื่อหักราคาเหล่านี้ออกไปจากราคาปกติ ตรวจดูสัญญาว่าในการซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้แยกสัญญาจะซื้อจะขายเป็นกี่ฉบับ เพราะส่วนใหญ่โฆษณาว่าขายที่ดินพร้อมบ้านจัดสรร แต่เวลาทำสัญญากับผู้ซื้อจะทำสัญญาขายเฉพาะที่ดินเท่านั้น ส่วนตัวบ้านแยกทำสัญญาอีกฉบับหนึ่งต่างหาก โดยให้ผู้ซื้อทำสัญญาจ้างผู้อื่นเป็นผู้ก่อสร้างหรือผู้ซื้อเป็นผู้ก่อสร้างด้วยตนเอง หรือกรณีซื้อที่ดินจัดสรร จะแยกเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินฉบับหนึ่ง การกระทำเช่นนี้ผู้ขายต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม และค่าภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือที่ดินที่พัฒนาแล้ว แต่จะก่อให้เกิดปัญหาแก่ผู้ซื้อ เพราะบางครั้งผู้ซื้อไม่อาจจดทะเบียนจำนองหรือขายบ้านต่อไปได้ เพราะไม่มีหลักฐานแสดงการได้กรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นมาเป็นของผู้ซื้อ เป็นเหตุให้ผู้รับจำนองก็ดี หรือผู้ซื้อบ้านคนต่อไปก็ดี ไม่กล้าทำสัญญาด้วย ถ้าบ้านสร้างเสร็จก่อนขายก็ไม่ค่อยมีปัญหา แต่ถ้าเป็นที่ดินและบ้านที่ยังไม่มีการก่อสร้างในขณะซื้อ คือเปิดจองและอยู่ในระหว่างการผ่อนเงินดาวน์ ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ดีว่าที่ดินและบ้านที่ซื้อขายตามสัญญานั้นอยู่ตามแปลงในผังจัดสรรหรือไม่ เพราะมีหลายรายที่ทราบแต่เพียงเลขแปลงว่าแปลงของตนเป็นเลขแปลงใด ซึ่งอาจเป็นเพราะขณะนั้นยังแยกโฉนดออกมาไม่เรียบร้อย ต่อมาเวลารับโอนราคาซื้อขายราคาอาจจะขยับขึ้น ในขณะที่ผู้ขายผูกพันอยู่ตามราคาซื้อขายเดิมกับผู้ซื้อ ผู้ขายอาจเอาแปลงที่ขายไปก่อนแล้วไปขายให้แก่ผู้อื่นอีกเพื่อได้ราคาดีขึ้น โดยเอาแปลงที่ยังไม่มีผู้ใดจองซื้อมาให้แทน ซึ่งอาจใช้เวลาเกือบปีกว่าจะถึงตอนโอน หากผู้ซื้อไม่ยอมเปลี่ยนก็ต้องฟ้องร้องกัน ไม่ว่าเมื่อไหร่จะได้บ้านหรือได้เงินคืน จึงมักตกอยู่ในภาวะจำยอมตกกระไดพลอยโจนเสมอมา. สุกัญญา รัตนนาคินทร์ จาก : webmaster - 13/08/2002 18:44